Na kartce to nie umowa. Z takimi dokumentami do notariusza
Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarci umowy aktu notarialnego. Mówiąc normalnym językiem: aby sprzedać nieruchomość, sprzedający i kupujący muszą udać się do notariusza i podpisać umowę w formie aktu notarialnego. Dotyczy to sprzedaży działki niezabudowanej, zabudowanej i mieszkania. Na marginesie: dom jest zawsze połączy z działką, na której się znajduje. Nie można sprzedać działki jednak osobie, a domu drugiej. To zawsze idzie „w pakiecie”.
Sprzedaż z pominięciem aktu nie wywoła skutków prawnych, czyli będzie traktowana tak, jak gdyby nigdy do niej nie doszło. Ponadto tylko notariusz może dokonać zmiany wpisu w księdze wieczystej, czyli w dokumencie, który określa, kto jest właścicielem nieruchomości.
Notariusz: dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania
Przed podpisaniem umowy notariusz ma obowiązek zapoznać się z dokumentami, które przedkłada sprzedający. To konieczne i ma zabezpieczyć transakcję.
W przypadku sprzedaży mieszkania trzeba przedstawić notariuszowi następujące dokumenty:
- umowę, na podstawie której sprzedawca nabył mieszkanie (najczęściej to inna umowa sprzedaży lub darowizna)
- wypis z ewidencji gruntów
- wypis z rejestru lokali
- świadectwo charakterystyki energetycznej (wymóg zaczął obowiązywać kilkanaście miesięcy temu)
- odpis z księgi wieczystej
- zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany lub o liczbie osób zamieszkujących lokal
- zaświadczenie o braku zadłużenia i zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych (do pobrania z administracji wspólnoty lub spółdzielni)
- zaświadczenie stwierdzające, czy lokal znajduje się w strefie rewitalizacji – dotyczy to jednak tylko sprzedaży nieruchomości w gminach, w których zostały utworzone strefy rewitalizacji i obszary zdegradowane.
Bezpośrednio przed zawarciem umowy notariusz zapoznaje się z elektroniczną księgą wieczystą. Dostęp do niej jest bezpłatny za pomocą bazy Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, którą prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości.
Co zawiera akt notarialny sprzedaży mieszkania?
Akt notarialny zawiera datę, miejsce sporządzenia dokumentu, stwierdzenie faktów i istotnych czynności podjętych w trakcie sporządzania aktu, stwierdzenie o odczytaniu, przyjęciu i spisaniu dokumentu. W treści jest także zawarty wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.
Podatek przy zakupie mieszkania
Notariusz pobiera od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych i odprowadza go do urzędu skarbowego. PCC przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% wartości mieszkania. Z podatku zostanie zwolniony, jeśli kupuje swoje pierwsze mieszkanie i spełnia ustawowe warunki. To nowa regulacja, która obowiązuje od połowy 2023 roku. Taka ulga ma wesprzeć młodszych kupujących (to z reguły oni kupują pierwsze mieszkanie) i rzeczywiście pozwala na konkretne oszczędności. Przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł w kieszeni kupującego zostaje 10 tys. zł.
Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba lub osoby fizyczne (gdy kupują w ramach współwłasności), a żadnej z nich w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności domu ani mieszkania. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają (lub wcześniej posiadały) udział w prawie własności, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Mogą one skorzystać ze zwolnienia.
Jak to rozumieć? Nie skorzystają ze zwolnienia na przykład małżonkowie, z których jedno miało mieszkanie, choćby niewielkie i kupione przed zawarciem małżeństwa („mieszkanie kawalerskie/panieńskie”). Bez znaczenia jest fakt, że zostało ono później sprzedane.
Podatku nie płaci się przy zakupie mieszkania od dewelopera. W takim układzie sprzedający deweloper opodatkowany jest już podatkiem VAT (bądź z niego zwolniony), więc kupujący nie musi się już martwić podatkami.
Niezależnie od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, kupujący uiszcza opłatę sądową za dokonanie wpisu do księgi wieczystej.